إيجار جديد ولا قديم.. اعرف الفرق بينهما قبل التوقيع على العقد
إيجار جديد ولا قديم؟.. يشغل موضوع الإيجار حيزاً كبيراً في حياة الكثيرين، خاصة مع وجود نوعين من عقود الإيجار: إيجار جديد و إيجار قديم. لكل نوع من هذه العقود مميزات وعيوب تختلف عن الأخرى، مما يخلق الكثير من التساؤلات حول الفرق بينهما. في هذا الموضوع نستعرض أبرز الفروقات بين عقود الإيجار القديم والجديد، لنساعدك على فهم حقوقك والتزاماتك كمالك أو مستأجر.
قانون الإيجار الجديد
صدر قانون الإيجار الجديد في مصر عام 1996، ليحل محل قانون الإيجار القديم الذي كان ساريًا منذ عام 1977. ويهدف القانون الجديد إلى تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بشكل عادل، مع مراعاة حقوق وواجبات الطرفين.
أبرز أحكام قانون الإيجار الجديد
- حرية التعاقد: يتيح القانون الجديد حرية كاملة للمالك والمستأجر في الاتفاق على شروط عقد الإيجار، بما في ذلك مدة العقد وقيمة الإيجار وطريقة الدفع وشروط التجديد وشروط الإنهاء.
- مدة العقد: حدد القانون الجديد مدة أقصى لعقد الإيجار بـ 9 سنوات قابلة للتجديد لفترات مماثلة أو أقل، وذلك باتفاق الطرفين.
- قيمة الإيجار: يتم الاتفاق على قيمة الإيجار بحرية بين المالك والمستأجر، مع إمكانية زيادة القيمة بنسبة 10% كل عامين.
- التأمين: يلزم القانون الجديد المستأجر بدفع تأمين يعادل قيمة شهرين من الإيجار، يتم استرداده عند انتهاء العقد بعد استهلاك أي مبالغ مستحقة لصيانة أو ترميم العقار.
- الصيانة: يتحمل المالك مسؤولية الصيانة الجسيمة للعقار، بينما يتحمل المستأجر مسؤولية الصيانة الدورية.
- حق الشفعة: يتمتع المالك بحق الشفعة في حال رغبة المستأجر في التنازل عن العقد لشخص آخر.
- طرق إنهاء العقد: تنتهي عقود الإيجار الجديد بانتهاء المدة المحددة في العقد، أو عدم تجديده، أو مخالفة أحد طرفي العقد لشروطه.
ما هو قانون الإيجار القديم؟
قانون الإيجار القديم هو قانون ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر في العقارات المؤجرة قبل عام 1996. يتميز هذا القانون بمميزات هامة للمستأجر، منها:
- قيمة إيجار منخفضة: تحدد قيمة الإيجار في عقود الإيجار القديم بنسبة من قيمة العقار عام 1977، مع زيادات سنوية محددة، مما يجعلها منخفضةً مقارنةً بقيمة السوق الحالية.
- مدى غير محددة: لا تنتهي عقود الإيجار القديم بوفاة المستأجر، بل تورث إلى أولاده من بعده، مما يمنحهم استقراراً طويل الأمد.
- قيود على طرد المستأجر: يصعب على المالك طرد المستأجر من العقار المؤجر بموجب قانون الإيجار القديم، إلا في حالات محددة يحددها القانون.
مستقبل قانون الإيجار القديم
تطرح من حين لآخر مقترحات لتعديل قانون الإيجار القديم، تهدف إلى تحقيق التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين، ويطالب بعض الملاك بإلغاء قانون الإيجار القديم بشكل كامل، بينما يعارض المستأجرون ذلك بشدة. لكن حتى الآن، لا زال مستقبل قانون الإيجار القديم غامضاً، مما يتطلب حواراً وطنياً شاملاً بين مختلف الأطراف المعنية للوصول إلى حلول عادلة تحقق الاستقرار للسوق العقارية وتحافظ على حقوق الجميع.
الفرق بين عقد الايجار القديم والجديد
- تاريخ بدء العمل: الإيجار القديم يشير إلى عقود الإيجار التي تم تحريرها قبل 1 فبراير 1996، وتخضع لقانون رقم 49 لسنة 1977 وتعديلاته، بينما يشير قانون الإيجار الجديد إلى عقود الإيجار التي تم تحريرها بعد 1 فبراير 1996، وتخضع للقانون المدني المصري.
- مدة العقد: يتميز بمدة غير محددة، أي "مشاهرة"، مما يعني استمرار العقد مدى الحياة للمستأجر وأولاده من بعده، أما الإيجار الجديد تكون مدة العقد محددة في العقد، وتتراوح عادةً بين سنة و 9 سنوات.
- قيمة الإيجار: تخضع قيمة الإيجار القديم لزيادات سنوية محددة بنسبة 7%، مع إمكانية مراجعة القيمة كل 3 سنوات من قبل قاضي الإيجارات، بينما الإيجار الجديد يتم الاتفاق على قيمة الإيجار بحرية بين المالك والمستأجر في العقد، مع إمكانية زيادتها بنسبة 10% كل سنتين.
- حق التنازل: يتمتع المستأجر في قانون الإيجار القديم بحق التنازل عن العقد لأولاده فقط، وذلك بعد استيفاء شروط محددة، أما قانون الإيجار الجديد لا يسمح بالتنازل عن العقد إلا بموافقة كتابية من المالك.
- حالات انتهاء العقد: تنتهي عقود الإيجار القديم في حالات محددة، مثل وفاة المستأجر دون وجود ورثة مستحقين، أو إدانته بجريمة مخلة بالأخلاق، أما عقود الإيجار الجديد تنتهي بانتهاء المدة المحددة في العقد، أو عدم تجديده، أو مخالفة أحد طرفي العقد لشروطه.
- إجراءات رفع الإيجار: تتم زيادة قيمة الإيجار القديم من خلال دعوى قضائية يرفعها المستأجر أمام قاضي الإيجارات، أما الإيجار الجديد فيتم الاتفاق على زيادة قيمته بين المالك والمستأجر، أو من خلال دعوى قضائية في حال عدم الاتفاق.
